DECALOGO PER CHI VUOL AFFITTARE SENZA TROPPI RISCHI

1.       La legge sull’equo canone (nr. 392/78) non è abrogata del tutto. Tanti articoli di essa sono tuttora in vigore. La legge sui patti in deroga nr. 359/92 invece è stata abrogata completamente. Ora esiste la legge 431/98 che regola tutte le locazioni abitative. Informatevi su quello che prescrive e vi accorgerete, con sorpresa, di tante novità che portano i proprietari, per inesperienza ed ingenuità, a cadere in taluni spiacevoli trabocchetti.

2.     Non consegnate la chiave dell’alloggio ad un conduttore sino a che non avete stipulato un regolare contratto scritto, in base alla legge 431/98. Se l’ipotetico conduttore vi dice: “dopo facciamo il contratto” vi consigliamo di applicare il principio del “fidarsi è bene ma non fìdarsi è meglio”. Apparentemente è cinico, ma potreste anche accorgervi che, una volta consegnata la chiave, il momento di firmare il contratto non arriva mai.  I contratti verbali, per un alloggio abitativo, non sono ammessi dalla legge. In assenza di contratto scritto non esiste contratto e sfrattare l’inquilino moroso diventerebbe un’ardua impresa. Inoltre un contratto per essere valido oltre che scritto deve anche essere registrato.

3.     Non pensate che per garantirsi basti ottenere la firma di un contratto apparentemente “blindato”. Le pattuizioni contrarie alla legge sono nulle; abituatevi a pensare che la controparte è più furba di voi ed in questo modo non avrete delusioni. Comunque convincetevi che le clausole vessatorie e l’esosità del canone non giovano ad impostare un rapporto, spesso lungo, che vivrebbe meglio se instaurato in modo corretto e giusto per entrambe le parti.

4.     Non pensate mai di poter scrivere una cifra nel contratto e farvene dare un’altra, in nero. La cosa non funzionerebbe a lungo, ma, soprattutto, è espressamente vietato dalla legge. Le furbizie, i contratti finti ed i sotterfugi non hanno mai pagato. Piuttosto esistono tipi di contratto che consentono interessanti agevolazioni fiscali. Informatevi su di essi e verificate se fanno al caso vostro o se nella vostra città sono applicabili.

5.     Gli stampati-contratto che si trovano comunemente in commercio, non tutelano a sufficienza nessuna delle due parti e, men che mai, il proprietario; perché sono sempre troppo sintetici, lacunosi e generici, spesso poi si tratta di modelli vecchi e superati. Ne sconsigliamo vivamente l’uso. Affidatevi, per stipulare un contratto, a professionisti di provata competenza, oppure ad associazioni sindacali come la nostra. Diffidate sempre di certi pseudo esperti che rendono le cose troppo semplici o troppo a buon mercato o di chi sostiene di conoscere buoni trucchi e “furbate” per aggirare le leggi. Solo un contratto ben fatto, con diverse clausole e molto particolareggiato può aiutare a difendervi dai pericoli inerenti la locazione.

6.     Affittare ammobiliato comporta molti obblighi, responsabilità e rischi per il proprietario, soprattutto quando sono presenti apparecchiature funzionanti a gas od elettricità. Poi la presenza del mobilio non è assolutamente una garanzia utile ad avere l’immobile libero più facilmente. Anche questo è un mito da sfatare.

7.     La registrazione del contratto serve ad ottenere tre cose: a) forma certa b) data certa c) firme certe. Inoltre dall’1 gennaio 2005 un contratto scritto non registrato è nullo, indipendentemente dal suo contenuto. Per il resto se nel contratto vi sono elencate delle sciocchezze, come spesso accade, sappiate che queste restano tali e saranno sempre impugnabili, anche se registrate. Se un impiegato dell’ufficio del registro vi invita a registrare un contratto verbale abitativo sappiate se vi sta male consigliando. Non ha senso registrare qualcosa che la legge dichiara inesistente.

8.     Non fate contratti di “foresteria” in quanto è una specie contrattuale non ammessa dalla legge. Non fate neanche contratti di seconda casa: sono fattispecie che non esistono. Fate semmai contratti abitativi ad uso esclusivamente turistico, se ne ricorrono veramente le condizioni. Non confondete il contratto transitorio con quello turistico, vi mettereste nei guai. Il contratto transitorio, in realtà, non è un contratto libero e comporta un canone che non è quello di mercato, bensì più basso.

9.     Se avete un inquilino da diversi anni con il quale andate d’accordo e si approssima il termine della durata contrattuale, vi consigliamo di dare egualmente disdetta tramite raccomandata. Però se i rapporti sono cordiali e se si tratta di persone anziane, preannunciategli la notizia tramite una telefonata e spiegategli cortesemente, ma solo a voce, che un contratto disdetto non comporta necessariamente lo sfratto, ma può aprire la strada ad un nuovo contratto basato su accordi diversi. Altrimenti sappiate che un contratto “tacitamente rinnovato” può, in certe condizioni di legge, sopravvivere tale e quale addirittura per otto anni. Ricordate anche che la data di scadenza deducibile dal contratto non è sempre quella scritta nel contratto, se il contratto è fatto male la data di scadenza può essere un’altra.

10.  Se un inquilino vi lascia libero un alloggio con consistenti danni alle strutture, prima di procedere al restauro, fotografate tutto, fatelo vedere a degli artigiani per un preventivo scritto o, meglio ancora, fatevi fare una perizia da un tecnico. Poi procedete pure con il restauro, tenete le fatture e documentate il tempo impiegato per eseguire i lavori. Potreste scoprire che tutte queste precauzioni vi saranno molto utili. Ricordate che il conduttore ha ancora sei mesi di tempo, dopo che ha lasciato l’alloggio per ricorrere al giudice e farsi restituire delle somme che non avrebbe dovuto versare.